下的减税和就业机会创造法案（“tcja”），国会批准的合格机会区（“qozs”）作为实施税收激励政策，以促进在低收入社区的投资。具体而言，当投资者把资金投入一个qoz他们可能会推迟，对某些资本收益减少或除去税收。
美国国税局发布了其第一轮指导对2018年10月19日，回答几个问题，以帮助纳税人开始使用的诱因。然而，在所提出的指导条件有限，复杂的和未解决潜在的实质性问题。因此，在4月17日，美国国税局发布了第二轮的提议法规处理存在的问题，特别是针对合格机会基金（“qofs”）。
新条例规定不同的方法为投资者采取税收优惠的优势，尤其是涉及到经营的企业。实际上，平息许多投资者担心的规定可能会导致更多的资金被指向房地产开发，而不是初创企业。下面提供本条例的最突出部分的介绍，帮助您积极投资qozs。
什么是“几乎所有”的定义，什么是“使用”的要求？
拟议的规例对“几乎所有”的规定迫使展开一个生存质量还是合格的机会区业务（qozb）持有有形财产的为期90％时，物业的使用至少70％必须是一个机会区（盎司），以及70％以上由qozb拥有或租用的财产必须满足qozb属性的定义。此外，最少的一个生存质量合格的持有机会区商业库存或有资格的机会区合伙人权益90％的时间，这些实体必须满足qozb的定义。
是企业预期如何同时满足总收入的要求，积极开展贸易或业务？
当谈到在进行贸易或业务，同时满足总收入的要求，一个qozb需要得到其总收入的至少50％来自盎司内的贸易或业务的有效开展。拟议的规例澄清，不动产租赁被认为是贸易或业务，只要租约不三重净租赁。如果细读三重净租赁纳税人的计划，他们可以聘用外部的管理公司，并纳入管理费用为租赁。
什么是三个避风港？
- 在所有的时间员工，独立承包商和独立承包商的员工在履行服务花费的qozb的至少50％盎司内发生。
- 所有款项的qozb使得对服务的最低50％的员工，独立承包商和员工的独立承包商的盎司内进行。
- 一个事实和情况的测试，其中：
- 企业的有形财产处于盎司，并且在
- 管理或在执行盎司操作功能所必需的总收入的至少50％的生成。
如果qozb满足三个安全的港口之一，50％的总收入试验满足。
应该如何租赁财产进行治疗？
新的法规建议提供更多的灵活性，因为租赁有形财产资格作为qozb财产，如果满足两个条件：
- 的QOF或qozb进入租赁2017年12月31日之后;和
- 基本属性的使用所有（70％）发生在该业务租赁物业的时候了几乎所有（90％）的盎司此外，所有租赁必须有市场利率条款。
如果租用关联方之间，有两个附加条件：
- 一个生存质量或qozb可能不预付超过一年的租赁费。
- 如果租赁资产是有形动产，则该属性：
一）必须有其与生存质量或qozb原来使用;要么
B）的生存质量或qozb必须购买符合qozb性能要求有形财产。其预期用途将在盎司，与盎司大致重叠在使用租赁物。
如果需要的生存质量或qozb购买有形财产，购买财产的价值必须大于租赁有形动产的价值等于或更多。在租赁期内，或当生存质量或qozb收到占有租赁物的30个月结束：购买时一定通过的早期出现。
如何浏览营运资金避风港。
在qozb平均财产未调整基数的不到5％可归因于不合格的金融资产，包括现金。然而，营运资金避风港下，现金被认为是一个qozb一个合格的资产，只要有一个书面计划标识现金作为正在举行的一个项目，该业务基本上与书面明细表符合规定部署31个月内现金。
拟议的规例补充说，在盎司贸易或业务的发展是安全港的允许使用计划的营运资金。如果超过31个月期间，由于等待提供进一步救助“政府行为”。这是允许的，如果应用程序是在31个月内完成。
应该如何导致递延收益为应纳税所得额直接纳入交易进行管理？
章程通常提供一个生存质量投资者的递延收益不受税，直到较早：
- 日投资者出售或交换资格的投资;要么
- 2026年12月31日。
递延收益成为纳税的交易减少了投资资格的纳税人权益的程度。该条例规定了广泛的此类交易的名单，包括销售的纳税人在生存质量的兴趣，销量S类公司或合伙是一个生存质量的投资者，和的生存质量利息礼品感兴趣的人士。
提供从生存质量的合作伙伴关系分布和S类公司不超过合伙人或股东的基础上，也没有列入的事件。类似地，从C公司分红不夹杂物事件，除非股息超过基础。
当有递延收益的包容性，所提出的法规要求QOF投资者包括收入较小的两个金额，减去投资者的基础。第一是设置的投资的公平市场价值（“FMV”）。第二个量，占该法规提案国税局措辞，等于第一个量的熊立即列入事件前的总排位投资的“公平市场价值“它承担同样比例的剩余延迟增益量”。 ”
拟议的规例不治疗传递一个合格的投资因纳税人的死亡作为一个事件列入。此外，转让，死亡的结果不重新启动的生存质量投资5年和7年的基础上一步起坐的目的或10年排除持有期。
的生存质量关注的是被忽略让与人信任的传递是不是一个包容事件，如果纳税人认为是所有者。
如何在生存质量的资产出售处理？
新的指导意见允许一年内再投资部分或全部从资本或出售或处置的收益的收益：
- qozb财产;
- 合格盎司股票;和
- 合格盎司伙伴利益。
直到收益再投资的QOF必须持有的现金，现金等价物和短期债务工具的收益。有降压，如果有是由于政府行为的延迟。
投资者的持有期限不会被出售标的资产的影响。然而，从销售QOF / qozb资产的收益须遵守的常规税法规定纳税。
在一个有利的举措，拟议的规例规定，如果投资者持有的生存质量的合作伙伴关系或生存质量S代表至少10年公司的利益，投资者可以选择从总收入中排除部分或全部资本收益从生存质量的合格盎司财产处置。有一个类似的规定，REIT股票的持有者。奇怪的是，所提出的条例规定，没有这样的选举中，是不是一个生存质量REIT一个生存质量国际股份有限公司的股票持有者。
什么是原使用性质的定义是什么？
原来使用的属性被定义为开始于所获取的有形财产首先被放置在服务于盎司折旧或摊销目的的日期。如果属性是租用，原来使用被认为是当属性在盎司首先用于以这样的方式，将允许其被折旧或摊销如果它拥有代替租用发生。
纳税人如何促进财产的生存质量？
纳税人可以使非现金财产的投资为生存质量，仍然收获所有的生存质量的税收优惠。在属性贡献的情况下，投资符合资本收益的推迟量是纳税人的调整计税基础在交易收到的权益，或在交易中收到的股权的公允市场价值较小。市场公允值超过计税依据的程度，超出部分的生存质量的投资是没有资格获得资本收益延期或从升值的应纳税所得额10年的持有期后永久排除。
部分1231倍的收益如何治疗？
当合伙或S公司有1231增益，它不能确定，直到它被分配到极致的纳税人无论是资本还是普通。然后它只是一个资本增益，所述增益超过1231个损失和1231重新捕获损失的程度。作为资本收益对待只有部分1231倍的收益有资格获得延期。此外，180天期限的投资资格1231周涨幅为生存质量开始对1231增益，实现纳税年度的最后一天。
如何承载在qofs利益治疗？
所提出的条例规定的服务的生存质量为所有权的贡献换来不能成为合格的投资。
拟议的规例的影响
导致递延收益交易受到直接征税
对于列入事件的规则是纳税人友好。之前提出的法规的发布，人们担心资本的任何回报会被认为是一个包容的事件。然而，拟议的规例下，生存质量的投资者不要直到投资的整个税收的基础是疲惫存在包含事件。这是房地产投资者特别有利，因为它允许债务融资的分布。
这也是拟议的规例，死亡是不是一个包容事件的有利的结果。此前，有人担心，死亡将是一个包容事件，将危及10年的排斥。通过澄清，死亡不是一个包容事件，资金可用于生存质量池可能会加量，因为投资者池的很大一部分是由高净值个人谁可以使用10年排除为部分他们的长远规划。
qofs资产出售
提供在提议的法规允许出售qozbs和qozb业务属性消除担心，有出售的资产和出售坐拥现金会失败的资产审查基金的收益有12个月的再投资期。
令人失望的是投资者小于在10年的持有期流动直通生存质量都必须报告应税收入来自出售流经从生存质量的合作伙伴关系，S公司或房地产投资信托基金资产的收益。这适用即使生存质量再投资12个月的窗口内的收益为其他qozbs或qozb企业财产。然而，这是非常有利的，投资者用10年或以上持有期间能够排除来自基金层面的资产销售收益，如果生存质量是合伙，S公司或房地产投资信托基金。这将使多资产流通qofs更容易实现。
部分1231个收益
在提议的法规有关部1231b收益意味着流通式实体不可以，在流通级，翻滚他们的部1231a收益为生存质量的规则。部分1231倍的收益需要被传递给投资者，而投资者需要使用纳税年度的最后一天作为增益开始180天期间的日期。此外，投资者无法作出选择使用底层的流通销售的实体的实际日期为180天的周期的开始。
考虑到部分1231倍的收益被认为在纳税年度的最后一天发生，如果在一个机构1031交易纳税人参与和接受应税启动，这是一款1231增益，纳税人可以通过投资于推迟部分1231增益一个生存质量。这一定是因为部1231b收益，应视为是一年的最后一天发生内接收到启动之年以后纳税年度的第180天发生。纳税人可以通过一个机构1031交换推迟收益，并通过投资任何应税启动推迟到上引导的应税所得金额的生存质量。为了收回其投资推迟增益的15％永久排斥或10％的永久排除，投资者必须持有5年或7年的生存质量的利息，分别。开机收到的时间应尽量设法最大化的生存质量为这些目的的持有期。
弗里德曼律师事务所一直致力于以qofs提供咨询和合规服务实践团。请联系史蒂芬bokiess有任何问题。
